房地產(chǎn)政策持續寬松的背后，是房地產(chǎn)之于宏觀(guān)經(jīng)濟的地位被重新定義。

住建部研究中心副主任王玨林告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，目前經(jīng)濟下行壓力較大，在消費增長(cháng)緩慢、出口復蘇乏力的形勢下，投資作為三駕馬車(chē)之一拉動(dòng)經(jīng)濟的作用舉足輕重，尤其房地產(chǎn)對拉動(dòng)全社會(huì )投資增長(cháng)的作用愈發(fā)顯著(zhù)。也因此，房地產(chǎn)的地位也從過(guò)去的抑制轉為支持。

“2015年的房地產(chǎn)政策的寬松程度歷史罕見(jiàn)。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強如是告訴21世紀經(jīng)濟報道記者。

21世紀經(jīng)濟報道記者梳理過(guò)去5年的樓市政策發(fā)現，2010年，中央頒布國十一條、新國十條等號稱(chēng)史上最嚴厲調控政策，一些房?jì)r(jià)過(guò)高的城市相繼出臺限購令，2011年新國八條出臺，再次上調二套房貸首付比例和貸款利率，進(jìn)一步擴大限購范圍。2012年中央對國家的房地產(chǎn)采取有保有壓，穩中有松的調控政策；2013年，中央出臺國五條加碼調控。

2014年以后，此前的限購、限貸等限制性樓市政策紛紛取消，且在2015年從“抑制”轉為支持住房消費，并出臺了多個(gè)利好政策，央行持續降準、降息，其中，一年期存貸款基準利率已接近十年來(lái)最低水平。住房公積金的貸款利率也是近20年最低。各地也頻頻推出住房補貼等明顯刺激樓市的政策。

需要注意的是，本輪支持住房消費的政策并不會(huì )因為短期部分城市的成交利好而改變，并將在下半年持續寬松。

21世紀經(jīng)濟報道記者自住建部以及河南、安徽等住建系統人士采訪(fǎng)獲悉，雖然樓市短期向好，但支持自住和改善性住房需求，穩定住房消費，穩定和促進(jìn)現行樓市交易量仍將是下半年的住建系統的重點(diǎn)任務(wù)。

房地產(chǎn)政策持續寬松的背后，是房地產(chǎn)之于宏觀(guān)經(jīng)濟的地位被重新定義。

住建部研究中心副主任王玨林告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，目前經(jīng)濟下行壓力較大，在消費增長(cháng)緩慢、出口復蘇乏力的形勢下，投資作為三駕馬車(chē)之一拉動(dòng)經(jīng)濟的作用舉足輕重，尤其房地產(chǎn)對拉動(dòng)全社會(huì )投資增長(cháng)的作用愈發(fā)顯著(zhù)。也因此，房地產(chǎn)的地位也在2015年拔到前所未有的高度，從過(guò)去的抑制轉為支持。

也因此，穩定住房消費成為2015年的樓市調控主題，也是住建系統2015年的首要任務(wù)。

樓市回暖

一系列樓市托舉政策，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)在剛剛過(guò)去的5月，明顯回暖。

6月11日，國家統計局發(fā)布2015年1-5月份全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況數據。

5月單月，全國商品房銷(xiāo)售面積上漲15%，銷(xiāo)售額大漲24.3%，房地產(chǎn)投資也完成8623億元，增長(cháng)2.4%，環(huán)比提高1.9%。

5月份的數據轉好也結構性地改善前5月的樓市數據。前5月，全國商品房銷(xiāo)售額為2.44億元，增長(cháng)3.1%，此前的1-4月份為下降3.1%。這也是2014年年初以來(lái)首次正增長(cháng)。

商品房成交量的回溫也直接體現在商品房的待售面積上，截止到5月末，商品房待售面積65666萬(wàn)平方米，比4月末減少15萬(wàn)平方米。

另從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指標來(lái)看，前5月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3.23萬(wàn)億元，同比增長(cháng)5.1%，增速比1-4月份回落0.9%，回落幅度比1-4月份減緩1.6%。

國家統計局投資司高級統計師王寶濱談及市場(chǎng)回溫的原因稱(chēng)，一是房地產(chǎn)調控政策效果開(kāi)始顯現，市場(chǎng)預期發(fā)生轉變，購房者信心有所恢復；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機構適時(shí)優(yōu)化推盤(pán)和策略定價(jià)，積極去庫存，現有庫存中的優(yōu)良部分逐步消化；三是房?jì)r(jià)基本穩定有利于購房需求平穩釋放。

樓市上半場(chǎng)的回暖，將對宏觀(guān)經(jīng)濟的支撐起到重要作用。

日前央行研究局首席經(jīng)濟學(xué)家馬駿領(lǐng)銜撰寫(xiě)的《2015年中國宏觀(guān)經(jīng)濟預測（年中更新）》指出，作為經(jīng)濟增長(cháng)重要力量的房地產(chǎn)業(yè)在今年前幾個(gè)月持續低迷，也是經(jīng)濟增速放緩的原因之一。

根據央行的估算，房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)過(guò)在2-3個(gè)季度后將傳導到房地產(chǎn)投資，因此估計下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資減速的勢頭將得到緩解。

值得一提的是，商品房成交量的回暖也讓房地產(chǎn)投資的先行指標轉好。

王寶濱稱(chēng)，一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金、土地購置面積和新開(kāi)工面積作為分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢的先行指標。前兩個(gè)指標分別反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩大要素資金和土地的情況，新開(kāi)工面積反映了未來(lái)投資的增長(cháng)潛力。

根據國家統計局數據，1-5月份，3個(gè)先行指標同比降幅均收窄。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金45966億元，下降1.6%，降幅比1-4月份收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積50305萬(wàn)平方米，下降16.0%，降幅收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)；土地購置面積7650萬(wàn)平方米，同比下降31.0%，降幅收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)。

劇烈分化的市場(chǎng)

政策向好，樓市回溫，預期逆轉，開(kāi)發(fā)商懸著(zhù)的心逐漸放下，但庫存高位的三四線(xiàn)城市仍然未見(jiàn)明顯好轉。

雖然樓市在過(guò)去的4、5月份明顯回暖，但在產(chǎn)業(yè)和人口導入的差異下，不同城市之間的樓市存在明顯的差異。

從商品房銷(xiāo)售來(lái)看，根據國家統計局統計數據，前5月，40個(gè)重點(diǎn)監測城市商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)1.7%、銷(xiāo)售額增長(cháng)5.8%。

相比之下，非重點(diǎn)城市商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積仍處于下行趨勢，分別下降1.5%和0.2%。

房地產(chǎn)投資的數據表現亦如是。1-5月份，40個(gè)重點(diǎn)監測城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資17790億元，同比增長(cháng)6.8%；非重點(diǎn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14501億元，增長(cháng)2.9%。

據悉，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速高于同期全國投資增速1.7個(gè)百分點(diǎn)，高于非重點(diǎn)城市3.9個(gè)百分點(diǎn)。

中房協(xié)名譽(yù)會(huì )長(cháng)朱中一也告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，目前不同省區、城市之間差異明顯，從城市來(lái)講，一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市商品房銷(xiāo)售面積上升明顯，而多數三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售不暢的狀況沒(méi)有明顯改善。

易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，一線(xiàn)城市以及部分重點(diǎn)城市在剛剛過(guò)去的5月創(chuàng )年內成交高位。與之相對應的是，三四線(xiàn)城市仍庫存高企，部分三四線(xiàn)城市的去化周期更是高達22.9個(gè)月。

也因此，朱中一稱(chēng)，本次樓市調控擯棄此前的一刀切，強化各地方政府調控的主體責任，這也就要求各地基于當地樓市政策，出臺針對性的調控措施。

而在北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，在產(chǎn)業(yè)和人口導入的差異性，不管政策如何，三四線(xiàn)城市很難復制一線(xiàn)城市的樓市回暖勢頭。

地方的樓市經(jīng)濟賬本

樓市增長(cháng)乏力使得地方的財政和經(jīng)濟增長(cháng)承壓。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速增長(cháng)階段時(shí)，彼時(shí)，并未意識到地方經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴(lài)程度如此之高。”北京大岳咨詢(xún)有限責任公司總經(jīng)理金永祥如是介紹。

有觀(guān)點(diǎn)稱(chēng)，房地產(chǎn)處于轉折點(diǎn)之時(shí)，基礎設施開(kāi)支上升并將取代房地產(chǎn)的地位。

根據國家統計局的數據，2015年1-5月份，全國固定資產(chǎn)投資（不含農戶(hù)）171245億元，同比名義增長(cháng)11.4%。其中基礎設施投資（不含電力）29160億元，同比增長(cháng)18.1%。

房地產(chǎn)投資增速下滑的背景下，基礎設施投資的確在2015年拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)取得了重要作用。

“基礎設施的投資的確可以大大緩解房地產(chǎn)投資下滑對國民經(jīng)濟的沖擊，但很難完全對沖。”不過(guò)，金永祥表示，基礎設施的持續性建設，也和房地產(chǎn)的提振息息相關(guān)。

基建項目的利潤有限，在風(fēng)險轉嫁的背景下，社會(huì )資本參與的積極性有待提高。

近期“2萬(wàn)億元的PPP項目真實(shí)簽約率不到10%”的消息頻頻出現在各大媒體上。安徽一位基建企業(yè)的董事長(cháng)告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，政府的財政狀況較好，可以確保信用。反之，如果地方政府沒(méi)錢(qián)，違約風(fēng)險則非常大。

他說(shuō)，房地產(chǎn)能否提振又變成重要議題，畢竟賣(mài)地收入是地方財政的重要來(lái)源。

然而，在樓市回暖的背景下，土地市場(chǎng)仍未明顯好轉。

中國指數研究院數據顯示，5月，全國300個(gè)城市土地出讓金總額為804億元，環(huán)比減少1%，同比減少53%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為561億元，環(huán)比減少1%，同比減少46%。

除了市場(chǎng)的原因，土地供應壓縮且地價(jià)居高也是房企拿地謹慎的重要原因之一。

在賣(mài)地總額同比減半的背景下，全國300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1079元/平方米，環(huán)比下跌4%，同比上漲3%。

在張大偉看來(lái)，房地產(chǎn)和基建是互增長(cháng)關(guān)系，基礎設施完善，周邊的土地和房產(chǎn)將升值；房地產(chǎn)交易恢復，地方在完善基建方面的力度才會(huì )更強。

穩定住房消費仍將是2015年下半年重要任務(wù)

“穩地價(jià)對于穩定地方財政和防控地方金融系統風(fēng)險非常重要。”上述河南某市住建局長(cháng)稱(chēng)，房地產(chǎn)牽一發(fā)而動(dòng)全身，房地產(chǎn)去庫存需要時(shí)間，但一旦地價(jià)下滑，地方的金融系統風(fēng)險將坍塌式爆發(fā)。

安徽某市的副市長(cháng)亦告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，房地產(chǎn)和土地是地方經(jīng)濟發(fā)展的核心之一，這兩環(huán)斷了，地方經(jīng)濟增長(cháng)乏力。新型產(chǎn)業(yè)諸如互聯(lián)網(wǎng)等也非一時(shí)之功。其也坦承，“這也是其主政地方經(jīng)濟以來(lái)，發(fā)展地方經(jīng)濟最困難的一年。”

需要注意的是，嚴躍進(jìn)稱(chēng)，房市政策寬松和貨幣寬松會(huì )導致短期需求上漲，但這同樣可能會(huì )導致需求過(guò)度透支。

嚴躍進(jìn)認為，市場(chǎng)的持續性回暖尚待觀(guān)察，且高企的待售和在建面積意味著(zhù)房企短期內還將繼續去庫存，投資反彈至少也得在今年四季度。

或也因此，21世紀經(jīng)濟報道記者自住建部獲悉，穩定住房消費仍將是2015年下半年住建部重要任務(wù)。

值得一提的是，住建部相關(guān)人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，為落實(shí)政府工作報告的穩定住房消費的要求，住建部仍不乏工具箱和政策儲備。下半年住建部也將重點(diǎn)督促地方落實(shí)住房公積金新政，加強個(gè)人住房貸款發(fā)放力度，進(jìn)一步支持住房消費。